03 · 公寓租赁合同审阅要点
作者：Bob | 日期：2026-07-17
适用：公司名义为员工 batch 租赁；或外派高管直租
1. 合同结构
| 模式 |
适用 |
注意 |
| 公司作 tenant |
外派 batch / TL |
便于发票、VAT、居留地址登记 |
| 员工作 tenant + allowance |
本地长期员工 |
税务处理须 HR 确认 |
| 公司 master lease + sublet |
10+ 套 |
须确认 master lease 允许 |
2. 核心条款
| 条款 |
市场惯例 |
建议 |
| 租期 |
6–12 个月 |
外派 12 个月 + 续租选项 |
| 租金 |
1BR 精装 €650–850（Novi Beograd） |
写入 gross rent（含哪些 utilities） |
| 押金 |
1 个月 |
公司名义可谈 1+1 |
| 支付 |
月付 / 季付 |
季付争取 3–5% 折扣 |
| 币种 |
EUR 或 RSD |
固定 EUR 或 NBS 中间价 |
| 调租 |
12 个月内 不调整 |
须明确 |
| 提前终止 |
1–2 个月 notice |
外派回国 clause |
3. 费用划分
| 费用 |
通常承担方 |
| 物业管理（如有） |
房东 |
| 水电燃气 |
租户（冬季暖气可能高） |
| 网络 |
租户自行签约（Yettel/SBB） |
| 电视 |
可选 |
| 垃圾 |
多数含在物业 |
暖气类型：问清 district heating / gas / electric——影响冬季预算 €50–150/月 差异。
4. 家具与状态
□ 家具清单（附照片）— 交付时签字
□ 电器品牌/年限（洗衣机、AC、热水器）
□ 现有损坏记录
□ 清洁标准（退租 professional cleaning 谁付）
5. 外籍员工专项
| 项目 |
说明 |
| 居留登记地址 |
租约地址须与 MUP 登记一致 |
| 合同语言 |
塞语正式版 + 英文参考译文 |
| 房东配合 |
同意出具 address confirmation letter |
| 代理签租 |
Power of Attorney 给行政或律所 |
6. 红线
- 无书面合同、仅 cash
- 押金 >2 个月且无托管
- 房东可随时进入（须 24–48h 通知）
- 禁止 foreigners（歧视性条款）
- Airbnb 短租违规 sublet
7. 批量租房流程建议
1. City Expert / CBS Residential 出 shortlist（10–15 套）
2. 行政 2 天内集中看房 → 记录 `_raw/apartment-viewings/`
3. 律所审 1 份标准租约模板
4. 批量签 ±10% 条款差异 appendum
5. 统一网络安装（Yettel 企业套餐）
模板版本：v1.0